Qu’est-ce qu’un Club Deal ?

Introduction 

Dans un contexte d’investissement en constante évolution, le Club Deal s’impose comme une alternative attrayante pour les investisseurs souhaitant mutualiser leurs ressources afin d’accéder à des opportunités exclusives. Ce mode d’investissement collaboratif permet à un groupe restreint d’investisseurs de se regrouper pour financer un projet commun, bénéficiant ainsi d’une diversification des risques et d’une gestion optimisée des capitaux.

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Le concept de Club Deal connaît une montée en puissance, notamment grâce à la digitalisation et aux évolutions réglementaires qui facilitent la structuration et la gestion de ces opérations. Autrefois réservée aux investisseurs institutionnels ou aux grandes fortunes, cette approche s’ouvre désormais à une communauté plus large, notamment via des plateformes dédiées et des solutions SaaS spécialisées.

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Dans cette fiche, nous explorerons en détail le fonctionnement d’un Club Deal, ses différences avec d’autres formes d’investissement collectif, les acteurs qui l’initient, ses différentes typologies ainsi que son cadre juridique. Enfin, nous verrons pourquoi ce modèle d’investissement représente une opportunité stratégique dans un marché en mutation et comment Fraktion accompagne la digitalisation et la gestion des Clubs Deals.

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Définition et fonctionnement du Club Deal

Le Club Deal repose sur un principe simple : un groupe d’investisseurs se rassemble pour financer un projet spécifique, qu’il s’agisse d’un actif immobilier, d’une entreprise non cotée ou d’un projet entrepreneurial. Ce modèle permet de mutualiser les risques et de bénéficier d’une expertise collective pour sélectionner les opportunités les plus prometteuses.

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Contrairement aux fonds d’investissement classiques, qui imposent des règles strictes de gestion et de diversification, le Club Deal offre une plus grande flexibilité. Les investisseurs choisissent directement les projets dans lesquels ils souhaitent s’impliquer, en fonction de leurs préférences et de leur tolérance au risque.

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Différences entre Club Deal et autres formes d’investissement collectif

Pour mieux comprendre les spécificités du Club Deal, comparons-le aux autres formes d’investissement collectif les plus courantes :

Club Deal vs Fonds d’investissement 

Les fonds d’investissement traditionnels collectent de l’argent auprès de nombreux investisseurs et confient la gestion des placements à une entité professionnelle qui décide où investir. Ces fonds répartissent généralement les capitaux sur plusieurs types d’actifs, tels que l’immobilier, les actions, les obligations ou encore le private equity, afin de diversifier les risques et d’optimiser les rendements. En revanche, dans un Club Deal, chaque investisseur garde le contrôle et choisit directement les projets auxquels il souhaite participer. De plus, un Club Deal se spécialise généralement sur un seul type d’actif, comme l’immobilier ou le private equity, ce qui permet une approche plus ciblée et une meilleure maîtrise des risques spécifiques à ce secteur.

Club Deal vs SCPI 

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) offrent un placement collectif dans l’immobilier, mais sans contrôle direct des investisseurs sur les actifs acquis. Cela signifie que les décisions d’achat, de gestion et de revente des biens sont entièrement prises par la société de gestion, sans intervention des investisseurs. À l’inverse, dans un Club Deal, chaque membre peut participer activement aux décisions stratégiques, comme la sélection des actifs, les conditions de gestion ou encore la revente des investissements. De plus, les SCPI imposent habituellement des contraintes d’entrée et de sortie plus strictes, avec une liquidité limitée et des frais parfois élevés pour les investisseurs souhaitant céder leurs parts, tandis qu’un Club Deal offre plus de souplesse dans la structuration et la durée des engagements.

Club Deal vs Crowdfunding 

Le crowdfunding permet à un grand nombre de participants de financer divers types de projets, qu’il s’agisse de startups, de projets artistiques ou d’initiatives humanitaires. Ce modèle repose principalement sur des contributions sous forme de dons, de prêts ou d’investissements en échange d’une contrepartie. En revanche, un Club Deal fonctionne sur une logique d’investissement structuré où les participants acquièrent des titres financiers ou des parts dans une entreprise ou un actif. Le crowdfunding est généralement ouvert à tous, avec des montants d’investissement accessibles, tandis que le Club Deal est réservé à un nombre restreint d’investisseurs ayant une implication plus stratégique et des montants d’entrée souvent plus élevés.

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Qui sont les initiateurs des Clubs Deals ?

Les Clubs Deals sont généralement mis en place par des acteurs ayant une expertise spécifique et un réseau qualifié. Parmi eux, on retrouve les investisseurs professionnels tels que les entrepreneurs et business angels disposant d'une capacité d’investissement importante, cherchant à accéder à des opportunités exclusives. Les Family Offices sont également présents dans cette dynamique, cherchant à diversifier leur patrimoine en dehors des placements traditionnels. De même, certains fonds d’investissement structurent des opérations ciblées sur des actifs à forte valeur ajoutée.

• les investisseurs professionnels tels que les entrepreneurs et business angels disposant d'une capacité d’investissement importante, cherchant à accéder à des opportunités exclusives. Les Family Offices sont également présents dans cette dynamique, cherchant à diversifier leur patrimoine en dehors des placements traditionnels. De même, certains fonds d’investissement structurent des opérations ciblées sur des actifs à forte valeur ajoutée.
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• les leaders de communauté d’investisseurs et experts sectoriels qui fédèrent un réseau qualifié autour d’opportunités stratégiques. Certains experts spécialisés, notamment dans les secteurs de la biotech, de la fintech ou de l’immobilier, utilisent leur savoir-faire pour structurer ces investissements collaboratifs. De plus, les sociétés immobilières et les promoteurs voient dans les Clubs Deals un moyen de sécuriser des financements alternatifs pour leurs projets.
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• des profils plus atypiques comme des groupements de médecins, d’industriels ou même certaines célébrités exploitent leur réseau pour créer un Club Deal et accéder à des opportunités uniques.

Chaque initiateur joue un rôle clé dans la structuration, la gestion et l’animation du Club Deal, garantissant ainsi la pertinence et la rentabilité des investissements réalisés.

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Catégorisation des Clubs d'investisseurs en fonction de la nature des investissements

Les Clubs Deals peuvent être classés selon la nature des actifs dans lesquels ils investissent. Cette catégorisation permet de mieux comprendre leurs spécificités et les opportunités qu’ils offrent aux investisseurs. En fonction des objectifs et du niveau de risque accepté, les investisseurs peuvent privilégier des Clubs Deals axés sur l’immobilier, les entreprises en croissance, les actifs alternatifs ou encore la dette privée. Cette distinction est essentielle pour adapter les stratégies d’investissement aux attentes des participants et à la dynamique du marché.

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Les Clubs Deals immobilier : Ce type de Club Deal concerne principalement l’acquisition d’actifs immobiliers, que ce soit pour une détention longue ou pour des opérations de promotion et de revente. Il permet aux investisseurs de se regrouper pour acheter un bien de grande valeur, générant des revenus locatifs ou une plus-value à la revente. Il est souvent utilisé par des promoteurs ou marchands de biens souhaitant sécuriser leur financement.

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Les Clubs Deals en Private Equity : Ici, les investisseurs prennent des participations dans des entreprises non cotées, souvent en phase de croissance ou de transmission. Ce type de Club Deal permet d’accéder à des opportunités normalement réservées aux investisseurs institutionnels. Il implique généralement des mécanismes de gouvernance bien définis ainsi que des stratégies de sortie, telles que la revente à un acteur stratégique ou une introduction en bourse.

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Les Clubs Deals en Venture Capital : Ce type de Club Deal se concentre sur l’investissement dans des startups à fort potentiel de croissance. Les investisseurs prennent des participations minoritaires ou majoritaires dans des jeunes entreprises innovantes, souvent en complément d’autres formes de financement comme les business angels ou les fonds de capital-risque.

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Les Clubs Deals en actifs alternatifs : Certains Clubs Deals se spécialisent dans des investissements atypiques, tels que l’art, les énergies renouvelables, les infrastructures ou encore les cryptomonnaies. Ce type de Club Deal permet aux investisseurs d’explorer des marchés moins conventionnels et potentiellement très rentables.

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Les Clubs Deals en dette privée : Contrairement aux autres types de Clubs Deals basés sur la prise de participation, ici, les investisseurs prêtent directement des fonds à des entreprises en échange d’un rendement fixe. Ce mode de financement, généralement réservé aux grandes structures, permet d’éviter les contraintes bancaires et de négocier des conditions avantageuses.

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Les modes d'organisation des Clubs Deals

Le mode d’organisation d’un Club Deal influence sa gouvernance et son accessibilité. Certains fonctionnent avec des règles strictes et formalisées, tandis que d’autres privilégient des structures plus flexibles et informelles.

Club Deal structuré vs informel 

Certains Clubs Deals sont fortement cadrés, avec des règles précises concernant l’entrée des investisseurs, la gestion des actifs et la redistribution des bénéfices. Ces Clubs Deals définissent dès le départ un cadre contractuel strict, assurant une gouvernance claire et une prise de décision collective bien établie. D’autres fonctionnent de manière plus informelle, s’appuyant essentiellement sur la confiance et les relations personnelles entre investisseurs. Ce type de Club Deal est souvent mis en place par des cercles d’amis, des partenaires d’affaires ou des membres d’un même réseau professionnel, sans structure juridique rigide. Les engagements y sont en général plus souples, mais cela peut aussi entraîner un manque de formalisme dans la gestion et la prise de décision.

Club fermé vs Club ouvert

Les clubs fermés fonctionnent uniquement sur invitation, ce qui signifie que seuls les investisseurs sélectionnés par les membres fondateurs ou gestionnaires peuvent y accéder. Ce mode de fonctionnement garantit une certaine exclusivité et un contrôle plus strict sur les profils des participants. En revanche, les clubs ouverts permettent un renouvellement régulier des membres, avec des modalités d’entrée plus flexibles, favorisant ainsi une plus grande diversité de profils et un élargissement progressif du réseau d’investisseurs. Toutefois, même dans un club ouvert, il est recommandé de fixer une limite du nombre de membres afin de garantir une bonne fluidité dans la prise de décision et la gestion des investissements. Un trop grand nombre de participants peut complexifier la gouvernance et ralentir les processus stratégiques.

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Chaque typologie de Club Deal répond à des objectifs spécifiques et s’adapte au profil des investisseurs impliqués, qu’ils recherchent une rentabilité à court terme ou une stratégie patrimoniale de long terme.

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Réglementation et cadre juridique d’un Club Deal

Les initiateurs de Clubs Deals doivent s’assurer que leur structure respecte toutes les obligations légales en vigueur. Une mauvaise structuration ou un manquement aux règles de conformité peut entraîner des sanctions financières ou juridiques. De plus, la gestion contractuelle entre les investisseurs doit être bien définie pour éviter les litiges et garantir une gouvernance efficace.

Cadre réglementaire et obligations légales

Les Clubs Deals doivent se conformer aux réglementations des autorités financières compétentes, telles que l’AMF en France ou la SEC aux États-Unis, garantissant la protection des investisseurs et la transparence des opérations. Ces réglementations visent à protéger les investisseurs et à assurer la transparence des opérations financières.

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Ils doivent également respecter des normes fiscales et choisir une structuration juridique adaptée sous la forme d’un SPV (Special Purpose Vehicle). Un SPV est une entité juridique créée spécifiquement pour un investissement donné, permettant d’isoler les risques et d’optimiser la gestion des actifs. Parmi les formes courantes de SPV utilisées dans les Clubs Deals, on retrouve la SCI (Société Civile Immobilière), la SAS (Société par Actions Simplifiée), la SA (Société Anonyme) ou encore la SCA (Société en Commandite par Actions).

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Le choix de la structure a un impact direct sur l’imposition des gains, la responsabilité des investisseurs et les modalités de gouvernance. Et certaines structures, comme les fonds de placement privés ou certaines formes de SPV, sont limitées à un maximum de 149 investisseurs, ce qui peut influencer la stratégie de constitution du Club Deal.

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Les clubs d'investisseurs doivent se conformer aux obligations KYC (Know Your Customer) et AML (Anti-Money Laundering) pour prévenir le blanchiment d’argent et assurer la traçabilité des transactions, ce qui impose des vérifications strictes des investisseurs et des flux financiers, pour lutter contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme. Ces normes imposent des vérifications d’identité rigoureuses sur les investisseurs et une transparence accrue sur les transactions financières.

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